馬光遠房地產進入穩定預期模式
??李克強總理在政府工作報告中談及2015年我國經濟面臨的形勢時認為，今年面臨的困難可能比去年還要大。這個基本判斷非常重要，既是我們理解經濟增長目標從2014年的7.5%左右下調至今年7%左右的前提，也是理解在應對的具體舉措上，突出“底線思維”，確保整體宏觀經濟不發生系統風險的關鍵。
??毫無疑問，在美元走強、歐洲經濟前途未卜以及因為新興市場需求疲弱導致全球面臨極大的通縮壓力，再加上我國經濟自身深層矛盾和關鍵領域改革的推進的情況下，今年要完成7%的經濟增長目標並不低。這意味著，在總的應對策略上，除瞭堅持改革和結構調整，除瞭采取一些對調整結構和轉變發展方式具有重大影響的戰略性舉措之外，還要立足當前，確保宏觀經濟的基本穩定。就此而言，無論是8000億的鐵路投資，8000億的重大水利工程，還是包括養老傢政健康、信息、旅遊休閑、綠色、住房、教育文化體育“六大消費工程”，以及地下管網、清潔能源、節能環保等“七大重大投資工程”，都是為瞭確保經濟運行處在安全領域，在今年形勢如此復雜和嚴峻的情況下，這種“底線思維”無可厚非，值得肯定。在這些應對措施中，政府在房地產政策上的明顯轉變，在某種程度上印證瞭今年穩增長之不易。
??政府工作報告涉及房地產政策主要有四處：一是將穩定住房消費作為促消費的重大舉措之一；二是繼續加大保障房建設，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套；三是明確住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房；四是在房地產政策上，強調堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。很顯然，這四大政策和過去堅持的對房地產的限制、調控政策完全不同，中國的房地產政策已經告別瞭過去的防止房價過快上漲的調控模式。
??房地產政策的重大轉變，一方面和當前中國整體經濟形勢嚴峻有關，在中國經濟高度依賴房地產的情況下，房地產市場的持續下滑勢必成為影響宏觀經濟穩定的心頭大患。事實上，對於中國的房地產而言，房價繼續上漲倒未必影響宏觀經濟的穩定，但在經濟增長的幾大引擎都出問題的情況下，一旦房地產市場持續下滑，引發系統風險的概率顯然會加大。另一方面，我們看到，房地產無論是投資、融資、銷售、價格，還是房地產行業的景氣指數，都幾乎錄得房地產市場化以來最差的數據，住房庫存高企，融資困難，一些開發商的資金鏈面臨斷裂，居民的購房意願一路走低，房地產市場的整體風險在上升，在這種情況下，房地產不但失去瞭經濟增長重要的引擎作用，其自身也成為宏觀經濟的重大風險點。筆者認為，中國經濟被房地產綁架是壞事，但綁架瞭中國經濟的房地產一旦調整，對中國經濟則是更壞的事。我們必須意識到，當下的中國經濟經不起聽任房地產深度調整引發的種種風險，我們被房地產綁架瞭，但我們沒有一點對抗房地產下跌的本錢，這是現實。因此，從2013年年底到現在，筆者一直呼籲，在中國房地產市場已經出現重大變局的情況下，房地產政策要及時調整，從抑制房價過快上漲盡快轉變為防止房價下跌可能引發中國經濟的系統風險。取消過去一系列對房地產市場的行政性限制措施，抓住房地產市場調整的時間窗口，抓緊長效機制的建設，穩定房地產市場預期，讓房地產調控真正走進歷史。
??今天，政府工作報告在住房消費、收購存量房作保障房以及鼓勵居民基本居住和改善性需求方面為房地產市場註入強心劑，在一定程度上會穩定房地產市場的預期。筆者預計在兩會之後，無論是房貸政策還是稅收政策、房地產企業的融資政策都會再次進入寬松和扶持狀態，地方性的一些舉措很可能回到2008年危機時的狀態，房地產市場在一定程度上會因為政策的回暖而出現反彈。但是，需要提醒的是，中國房地產市場的基本面和過去相比已經面目全非，在住房供應已經基本告別短缺、大量的城市面臨住房過剩的情況下，無論是鼓勵住房消費，還是政府收購存量房等舉措，除瞭一線城市、熱點城市和未來人口流入的城市，剩下的大量的城市都難以刺激大量投資房產行為的出現，融資和庫存仍然是房地產開發企業生存的頭號大敵，中國的房地產市場整體在2015年若能夠實現預期穩定已屬不易。穩定房地產市場是基於宏觀經濟整體穩定的需要，但很顯然，期待中國的房地產市場再次回到以前單邊上漲的時代，期待依靠房地產繼續拉動經濟，已經基本不可能瞭。
(作銀行汽車貸款中古車貸利率行情信貸年息者系經濟學者)
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-08/07505980122134733963563.shtml
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